Decydując się na podpisanie umowy najmu lokalu mieszkalnego dysponujemy kilkoma możliwościami wiążącymi się z różnym stopniem ochrony praw wynajmującego i najemcy, a także różnym poziomem skomplikowania. Przed podjęciem jakichkolwiek wiążących decyzji warto dobrze zapoznać się ze wadami i zaletami każdej z dopuszczalnych opcji.
Najczęstszą formą najmu nieruchomości jest tzw. najem zwykły. Umowa najmu zwykłego charakteryzuje się prostotą i niewielkim formalizmem. Przedmiot najmu oddawany jest do używania najemcy na czas określony albo nieokreślony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu. Przedmiotem zwykłej umowy najmu może być każdy rodzaj rzeczy i nieruchomości (budynki, lokale mieszkalne, lokale użytkowe). W charakterze wynajmującego występować może zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna (bez znaczenia pozostaje czy zajmują się one wynajmem zawodowo). Umowa najmu zwykłego może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Do zawarcia zwykłej umowy najmu może dojść także w formie ustnej. Umowa zawarta na czas dłuższy niż rok powinna jednak mieć formę pisemną, w przeciwnym razie uznaje się, że umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony.
Ustawodawca nie przewidział żadnych ustawowych wymogów niezbędnych do spełnienia dla ważności umowy najmu zwykłego. Jednak za jej najważniejszy elementy należy uznać: tożsamość stron umowy, okres na jaki umowa zostaje zawarta, wysokość czynszu oraz termin jego płatności.
Może zdarzyć się, że wynajmujący będzie zmuszony do eksmisji sprawiającego problemy lokatora, który odmawia dobrowolnego opuszczenia lokalu. Niestety proces ten jest często długotrwały i skomplikowany. Wynajmujący musi złożyć pozew o opróżnienie lokalu w sądzie rejonowym właściwym ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego (tj. de facto miejsce położenia lokalu). Do pozwu należy załączyć wszystkie dokumenty potwierdzające stanowisko powoda (tj. wynajmującego) dotyczące zarówno okoliczności zawarcia umowy najmu jak i okoliczności oraz przyczyn jej wypowiedzenia. Następnie sąd bada zasadność pozwu i przesłanki dopuszczalności eksmisji oraz weryfikuje czy lokator ma prawo do lokalu socjalnego. Sąd ma obowiązek zapoznania się z sytuacją pozwanego oraz określenia czy jest on w stanie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe we własnym zakresie. Postępowanie kończy wydanie wyroku o opróżnieniu i wydaniu lokalu. Ostatnim krokiem jest skierowanie się wynajmującego do komornika w celu wykonaniu wyroku. Cały proces może niestety trwać wiele miesięcy, zwłaszcza jeśli łączy się koniecznością oczekiwania na zwolnienie się lokalu socjalnego.
Przedmiotem najmu okazjonalnego może być wyłącznie lokal mieszkalny. W charakterze wynajmującego występować może wyłącznie właściciel lokalu będący osobą fizyczną, o ile nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Jak sama nazwa wskazuje ten rodzaj najmu nie ma zastosowania dla spółek czy przedsiębiorców zajmujących się wynajmem mieszkań zawodowo ale dla osób prywatnych, które „okazjonalne” wynajmują należący do nich lokal mieszkalny. W związku z tym umowa najmu okazjonalnego powstała z myślą o wynajmującym i dobrym zabezpieczeniu jego interesów.
Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Jej forma, oraz warunki jakie musi ona spełniać zostały ściśle określone w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przede wszystkim umowa najmu okazjonalnego oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności – wymóg ten ma również zastosowanie do wszystkim załączników tejże umowy, które stanowią jej integralną część.
Zgodnie z art. 19a Ustawy o ochronie praw lokatorów do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji może zostać złożone w odrębnym akcie notarialnym, nieobejmującym umowy najmu lub może być połączone z umową najmu i złożone równocześnie z nią. Będzie to jednak wymagać zawarcia umowy najmu w formie aktu notarialnego, obejmującego także akt poddania się egzekucji przez najemcę. Należy pamiętać, że forma aktu notarialnego jest wymagana wyłącznie dla oświadczenia, minimum wymagana dla ważności umowy stanowi forma pisemna.
Właściciel ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Umowa najmu okazjonalnego umożliwia wynajmującemu szybkie eksmitowanie nieuczciwego najemcy, który nie płaci czynszu, lub odmawia wyprowadzenia się po rozwiązaniu umowy. Wspomniane powyżej oświadczenie najemcy umożliwia wynajmującemu skierowanie sprawy prosto do komornika, unikając długiego i żmudnego postępowania sądowego.
Najem instytucjonalny to kolejna forma najmu, pozwalająca zabezpieczyć interesy wynajmującego lepiej od najmu zwykłego. Często jest także korzystniejsza dla najemców.
Umową najmu instytucjonalnego jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Stanowi to zasadniczą różnicę w porównaniu do umowy najmu okazjonalnego. Jednak podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawierana jest na czas oznaczony, w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Załącznik do niej stanowi oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy w terminie wskazanym w żądaniu. Tak samo jak w przypadku umowy najmu okazjonalnego załącznik ten zostać złożony osobno lub połączony z umową najmu w jednym akcie notarialnym.
Zgodnie z przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 19f) „zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu”. Wysokość tejże kaucji nie może przekroczyć sześciokrotnej wartości miesięcznego czynszu (obliczanej na podstawie wysokości czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy). Podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. W przypadku niedokonania przez najemcę jakiejkolwiek płatności z tytułu najmu wynajmujący ma prawo zaspokoić należną wierzytelność z kaucji, a najemca zobowiązany jest do jej uzupełnienia w terminie wskazanym w umowie najmu lub przez właściciela.
Podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego, wynajmujący po upływie terminu umowy lub jej rozwiązaniu ma możliwość eksmisji kłopotliwych najemców bez konieczności prowadzenia pełnego postępowania sądowego.
Istnieje także możliwość zawarcia tzw. umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Od podstawowej formy umowy najmu instytucjonalnego odróżnia ja to, że zawiera ona w swojej treści zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal. Umowa tego rodzaju musi zostać w całości zawarta w formie aktu notarialnego.
Eksmitować nierzetelnego najemcę, nawet posiadając tytuł wykonawczy, nie jest wcale prosto. Zasadniczo komornik (tylko on jest uprawniony do prowadzenia eksmisji) nie realizuje eksmisji „na bruk”, a jedynie do lokalu tymczasowego.
Od 2019 r., ze względu na nowelizację art. 1046 kc zmiany, procedura znalezienia lokalu może trwać dłużej niż dotąd, a i tak trwała nawet 6 miesięcy. Warto przeczytać ten przepis:
Art. 1046 kpc
§1. Jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.
§2. (uchylony)
§3. (uchylony)
§4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.
§ 41. (uchylony)
§ 5. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.
§ 51. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
§ 6. (uchylony)
§ 7. (uchylony)
§ 8. (uchylony)
§ 9. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, gdyby zaś i to nie było możliwe, ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości, i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika.
§ 10. Jeżeli na wezwanie dozorcy dłużnik w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 30 dni, nie odbierze ruchomości, sąd na wniosek dozorcy i po wysłuchaniu dłużnika nakaże ich sprzedaż, a jeżeli ruchomości nie przedstawiają wartości handlowej lub sprzedaż okaże się bezskuteczna, sąd wskaże inny sposób rozporządzenia rzeczą, nie wyłączając ich zniszczenia.
§ 11. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu, lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości, mając na względzie ochronę przed bezdomnością osób eksmitowanych oraz sprawne prowadzenie egzekucji.
Lokator nie zostanie zatem usunięty z zajmowanego przez niego mieszkania do czasu, aż gmina nie znajdzie mu tymczasowego pomieszczenia. Jeśli gmina się podda i nie znajdzie takiego pomieszczenia, lokator mógł zostać usunięty np. do noclegowni. Oznacza to, że nieuczciwy najemca będzie zamieszkiwał nasze mieszkanie nawet kilka lat od momentu kiedy pierwszy raz tego zażądamy.
Trzeba też pamiętać, że nawet w trakcie egzekucji komorniczej prowadzącej do eksmisji, co sprytniejsi nieuczciwi lokatorzy podejmują działania wstrzymujące akcje Komornika, poprzez zaskarżanie wszystkich jego czynności. To też wydłuża cały proces.
W związku ze stanem epidemicznym, ustawodawca jeszcze poprawił sytuację nieuczciwych lokatorów. Ustawą z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, wprowadzony został art. 15zzu, zgodnie z którym w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.
Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich w trakcie epidemii nie można eksmitować lokatorów nawet na podstawie umowy o najmie okazjonalnym i instytucjonalnym.
Wyjątkiem są przypadki, kiedy eksmisja w czasie pandemii została wydana na podstawie:
W praktyce, omawianej sytuacji może dotyczyć wyłącznie przepis o eksmisji członka rodziny odpowiedzialnego za przemoc w rodzinie (tyle że eksmisji podlega wyłącznie osoba stosująca przemoc, reszta członków rodziny nadal może zajmowa lokal).
Dodatkowo powstał problem dotyczący roszczenia odszkodowawczego, zgodnie z którym właściciel ma prawo do otrzymania równowartości utraconego zarobku z najmu. Jeżeli w okresie epidemii gmina zaoferuje lokal socjalny, zostaje zwolniona z odpowiedzialności odszkodowawczej. Nie ma tu znaczenia, czy lokator wyprowadzi się do lokalu zastępczego, czy też nie. Formułowane są twierdzenia, że w takiej sytuacji właściciel ma możliwość dochodzenia odszkodowania od Skarbu Państwa w ramach odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej. Znając jednak „elastyczność” prawa w czasie trwania pandemii, państwo wprowadzi akt prawny zwalniający Skarb Państwa z takiej odpowiedzialność.
Istnieją oczywiście rozwiązania praktyczne (ostatnio głośno było o dokwaterowaniu nieuczciwemu najemcy dwóch osiłków z mastifem), należy jednak zawsze weryfikować ich legalność. Po ustaniu stanu epidemicznego zdecydowanie należy skonsultować się ze swoim prawnikiem ZANIM odda się mieszkanie w najem.
