Stosownie do art. 95 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe: księgi rachunkowe banków i sporządzone na ich podstawie wyciągi oraz inne oświadczenia podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banków i opatrzone pieczęcią banku, jak również sporządzone w ten sposób pokwitowania odbioru należności mają moc prawną dokumentów urzędowych w odniesieniu do praw i obowiązków wynikających z czynności bankowych oraz ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń i mogą stanowić podstawę do dokonania wpisów w księgach wieczystych.

Dlatego też zaświadczenie bankowe wydawane w celu ustalenia warunków od jakich zależy zwolnienie nieruchomości spod hipoteki i wskazujące wysokość kwoty, której wpłata pozwoli zwolnić to zabezpieczenie – jest wiążące. Treść takiego zaświadczenia może być jednak myląca i należy je bardzo dokładnie przeczytać, a w razie jakichkolwiek wątpliwości – dopytać właściwego pracownika banku.

W przypadku, o którym mowa w filmie, Bank podał wszystkie dane umowy kredytowej, kwotę pozostałą do spłaty (z rozbiciem na poszczególne elementy jak kapitał, odsetki, opłaty), podał rachunek do spłaty i napisał jeszcze zdanie:

„Całkowita spłata kredytu realizowana będzie zgodnie z warunkami zawartej umowy na podstawie pisemnej dyspozycji złożonej przez Kredytobiorcę.”

Strony zawarły akt notarialny i nabywca nieruchomości dokonał przelewu na rachunek wskazany w zaświadczeniu. Ale ani on, ani notariusz nie dopilnowali, aby uzyskać potwierdzenie złożenia pisemnej dyspozycji zbywcy (kredytobiorcy) dotyczącej spłaty kredytu. W tej sytuacji można było także – przygotowując transakcję – ustalić z bankiem innych rachunek (techniczny), który posłużyłby wyłącznie do spłaty zobowiązania kredytowego. Można było także skorzystać z depozytu notarialnego i tam wpłacić pieniądze, zaś notariusz przelałby je do banku po dostarczeniu dokumentu pisemnej dyspozycji zbywcy (Kredytobiorcy) o spłacie kredytu. Można też było zwyczajnie pomniejszyć cenę nieruchomości o kwotę niezbędną do spłaty i zwolnienia hipoteki i dokonać tej spłaty samodzielnie – już po nabyciu nieruchomości. Niestety – jak to często bywa – nabywca nie skorzystał przed przygotowaniem i zawarciem umowy z pomocy zawodowego pełnomocnika, licząc na pracę notariusza.

Zgodnie z treścią art. 80 par 2 ustawy prawo o notariacie „Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.” Na podstawie tego przepisu, w omawianej sytuacji, można próbować podnosić roszczenie przeciwko notariuszowi, jednak jego skuteczność zależy od okoliczności aktu notarialnego. Jeśli notariusz zapewniał, że wpłata pieniędzy na rachunek wskazany przez bank spowoduje wykreślenie hipoteki, można sobie wyobrazić jego odpowiedzialność (od której nawiasem mówiąc jest ubezpieczony). Jeśli jednak uprzedzał, że konieczna jest pisemna dyspozycja (tak jak jest to napisane w zaświadczeniu) a nabywca przyjął zapewnienie zbywcy że dyspozycję złożył (lub złoży) – trudno będzie wywieść odpowiedzialność rejenta.

Niewątpliwie odpowiedzialność ponosi nieuczciwy zbywca. W jego przypadku może wchodzić w grę zarówno odpowiedzialność karna za oszustwo, jak i cywilna (o zapłatę kwoty potrzebnej do spłaty hipoteki). Taki zbywca ma jednak także parę metod obrony (nie chcę w tym miejscu ich przytaczać z oczywistych względów), natomiast – jeśli dopuścił się oszustwa – to działał zapewne z perspektywą niewypłacalności, co powoduje że faktyczny problem pozostaje po stronie nabywcy.

Jednym słowem – należy radzić się prawników ZANIM kupi się mieszkanie. Będzie taniej.